취소세의 의미, 계약기간 및 주의사항
세계 어디에서도 유래가 없고 우리나라에서만 시행되는 전세제도는 집값에 맞먹는 보증금을 예치해 월세를 내지 않고 일정 기간 생활할 수 있는 주거 방식이다.
집주인과 함께. 임대차보호법은 아직 완성되었다고 할 수 없지만, 확실한 안전장치 역할을 하고 있는 것은 확실합니다.
하지만 지난해부터 올해 초까지 높은 금리와 만연한 전세사기 등으로 매매가에 해당하는 전세보증금을 무턱대고 예치하기는 어렵다.
너무 어려웠어요. 이에 따라 일정 보증금과 일부를 월세로 납부하는 역세 거래가 급증했다.
역세의 의미를 살펴보면, 용어에서 유추할 수 있듯이 전세와 월세를 합친 것으로, 둘의 중간형태로 볼 수 있다.
보증금은 월세보다 높지만 월세는 낮기 때문에 더 많은 현금 수입을 원하는 집주인과 월세 부담을 조금이라도 낮추고 싶은 임차인의 절충안이라고 할 수 있다.
지역에 따라 차이가 있을 수 있으나 대략 보증금 1천만원, 월세 10만원 정도입니다.
원을 기준으로 계산됩니다.
예를 들어 보증금을 1천만원 올리면 월세는 10만원, 월세를 30만원 올리면 보증금은 3천만원 내리는 식이다.
역세 계약기간은 1년 또는 2년으로 정하며, 임대인과 임차인의 합의에 의해 결정됩니다.
1년 계약이라 하더라도 실제로는 최대 2년까지 머물 수 있습니다.
계약기간이 만료된 경우 임차인의 요청에 따라 1회 더 연장할 수 있습니다.
다만, 재계약 시 새로운 계약을 체결함으로써 보증금이나 월세 조건이 재조정될 수 있으므로 이러한 사항을 명확히 기재하고, 사전에 합의한 사항은 반드시 준수하여야 합니다.
주의
세금환원계약의 주의사항을 살펴보면 채권금액(담보대출)과 예치금의 합이 매매가의 80%를 넘지 않아야 한다는 것이 널리 알려져 있는데, 이러한 통념과는 달리 몇 가지 짚고 넘어가야 할 측면이 있다.
한 번 더 확인해보세요. 예를 들어 호가 4억5천만원, 보증금 2억원, 월세 70만원인 아파트를 계약하려고 할 때, 앞선 주택담보대출이 1억5천만원으로 설정되어 있다면, 보증금과 보증금을 합친 금액은 3입니다.
5천만원이기 때문에 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하면 안일할 수도 있지만 그렇지 않습니다.
그 이유는 부동산 시장이 침체를 겪을 가능성도 고려해야 하기 때문이다.
위 상황에서 시가 4억5000만원의 아파트가 3억5000만원으로 하락해 집주인의 재정상황이 악화돼 주택담보대출 이자를 감당할 수 없게 되면 주택담보대출자가 자발적 경매를 진행하게 된다.
프로세스. 시세보다 크게 낮은 3억2000만원에 낙찰되면 역세로 그 돈이 모두 임차인에게 돌아가는 걸까.
그렇지 않습니다.
경매배당순위는 첫 번째 경매집행비용과 관련 세금이 먼저 배분되기 때문에 대략 2천만원 정도가 먼저 인출될 것으로 추정해 보자. 역세 세입자보다 앞서는 차순위 저당권자에게 1억5000만원을 배정하면 남은 금액은 1억5000만원에 불과해 역세 세입자는 보증금 2억원 중 5000만원을 잃게 된다.
임차인 입장에서는 돈을 돌려받을 때까지 집을 계속 보유할 수 있다고 생각할 수도 있지만, 표준 권리인 모기지 설정일보다 늦게 입주신고를 하는 경우 취소의 경우 이의가 없으므로 해당 주택은 낙찰자에게 넘겨져야 합니다.
그렇기 때문에 계약을 체결하기 전에 등기부에 채권이 설정되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
참고로 취소에 따른 권리의 종류에는 저당권, 저당권, 배당을 요구하거나 경매를 신청하는 전세권자, 담보의 가등록, 경매개시결정의 등록 등이 있습니다.
취소에 따른 권리가 2개 이상인 경우 그 중 순위(일자)가 가장 빠른 순으로 합니다.
해당 권리는 취소의 근거가 됩니다.
앞서 언급한 바와 같이 세금환원계약은 임대인과 임차인 모두에게 유리할 수 있으나 면밀히 검토할 필요가 있으며, 계약조건을 명확히 명시하는 것이 바람직하다.